2016年3月31日木曜日

ニュージーランドで家の投資を考える


最近、良く人に家を買うのは良い選択かどうか?投資にどうか?と聞かれる事が多いので少し調べてみた個人的意見をまとめました。長くなったので、時間のある人はご参考に。

家に購入する人の割合@ニュージーランド。国民の半分以上が持ち家に住んでいます。




家は普通の家庭の中で一番大きな投資です。しかし投資と考えると金融資産と違って家は流動性が薄くお金に困ったからといって、換金が直ぐ出来る訳ではありません。

流動性とは、お金に換金できる早さを言います。勿論一番の流動性資金は現金です。でも現金もそのままもっていても、投資にはなりません。(=タンス資金)投資にするためには、貯蓄や利益を生む投資信託や株・債券に移し替えないといけません。債券や株・信託は金融財産ですが現金程の流動性はありません。しかし不動産より換金が可能な資産です。

投資する際考慮する事は、「低い流動性=リスクが高い=大きい利益」
Risk & Return

不動産は、流動性が低くリスクも高いが、リターンも望めますが、統計的にいって失う可能性も多いです。一般的な投資のリターンは6%といわれていますが、こればかりは実際の場所や経済状況でどの位かの保証は全くありません。

だから家を投資に考えるのは危険がともないます。それでも家を購入する人が多いのは、家は実際に触れることのできる「夢」になるからです。しかも家族で住めるし実用的な投資物件にもなりえます。

しかし家の投資は買うだけでは終わりません。購入後には、面倒なメンテナンスやリノベーションにも時間やお金がかかります。

それでも賃貸するより買った方が得な場合もあるようです。例えば5人の子供を持つ7人家族の義弟夫婦は、パリで部屋数の多い貸家を予算内で探すのは一苦労でした。しかし売り家となると別で、投資目的も考慮して家を購入しました。莫大な一時出費ですが、家賃計算にして考えると得だったといっています。

売り家の値段を住む(と考えられる)月年数で割ってみると賃貸との比較ができます。そしてかかるメンテナンスの費用もくわえると、「仮の家賃」が想像できます。少年数だともの凄く高額な場合もありますが10年以上住むのであれば、納得いく金額になるのでは?

しかし10年後どこにいくかわかりません。
ですから、家は買う時にどの位で売れるかと考えて買う事です。買う時にもう売る事を考える、というのも妙ですが、金融資産で満期の金額を考えるのと一緒です。

ボロボロの家を買って直して売るという人もいますが、Over Capitalisationに気をつけてレノベーションをしないと元はとれません。家の直しがその場所にあっているか?

「Location, location, ロケーション」これ重要です。

では家を買う時の資金についてはどうするか?

お金がなくても、家を担保にしてモーゲージを組めます。30%以上の頭金は用意できるといいです。

ニュージーランドには思いの外、銀行以外の金融会社が街に沢山あります。Easy Cash Lending には今のところ日本の規制より甘いようです。

いわゆるヤミ金もあるそうです。法外な高金利で簡単にお金をかし、期日にかえせなくなると無理矢理ローン+担保にさせられた資産を奪うという血も涙もない悪徳商法。しかし日本で金利を年20%以上とることは違法です。(出資法第5条第2項に定められている上限金利(年20%)を超える貸付けは、出資法 違反となり罰則の対象 ...)日本では個人間のお金の貸し借りにも出資法の上限金利がありその上限は109.5%。

ニュージーランドには違法金利はありません。その割に個人レベルの消費者金融てきな金融業者が多いのです。副業で金貸しができます。

しかしこういう所でキャッシュを直ぐくれても、高金利だったり数年後に利率変更だったりと落とし穴があり結局家を担保にとられる事があります。

その例が、アメリカのサブプライムローン。貸し条件を良くよまない下層教育の人達を騙して家を手放さなければいけない人が相次ぎました。

良く言われるのは家をローンで買う場合、月々の返済額は給料の30%以下におさえ、ローン年数もなるべく少なくし、家にかかるメンテもしくはリノベーションの費用、全てを考慮しなければいけません。

ローン金利の固定金利、変動金利。

一般的に変動金利の方が高金利になりますが、何時返してもペナルティーがかからなくライフプランがはっきりしていないのであればこれで一気に返せます。固定金利の場合は、金利が割安にはなりますが、年数がかさむとそれだけ金利分が元本より多くなる場合もあるので注意が必要です。

ローン金利をみるのであればこちらのサイトを参考にしてください。
http://www.mortgagerates.co.nz/mortgage-rates.html

お金を定額貯金でためたいという方はこちらを参照に。
Deposit Interest Rate
http://www.interest.co.nz/saving/term-deposits-1-to-5-years

ニュージーランドの家の値段について。

トマトやリンゴの値段はお店ごとにそう違うわけでもありません。適正価格というのがありません。

家の平均価格というのも、統計も(平均、中央値、最頻値)というのがあり、重さの中心、広さの中心、頻度の中心、どこをみてるかにより違います。Median中央値をみたオールニュージーランドの家の価格は45万ドル。オークランドは75万ドル。最頻値ではありませんので良い家はこの値段以上と考えるのが妥当でしょう。




ニュージーランドの家の中央値をつかい家の値段のトレンド統計をだしているサイト

ととても長くなってしまいました。












2016年3月27日日曜日

Easter holidayにて思うニュージーランドの平和さとご近所さんの優しさ

Easter Holiday いかがお過ごしでしょうか?

卵をたべましたか?今日は国民の休日でどこもお店がしまっています。

夏も終わりもう秋ですね。先日もうチューリップの球根がでていて春先に咲くために植えるのにぴったり。チューリップと一緒に何を植えようか迷っています。

セーリングも水が冷たい時期に入り、転倒はしたくないです。昨日は、ワードアイランドに上陸してみました。ウェリントンにはこういう小さい無人島があります。そして自転車。タウポの自転車旅行が気に入ったのでまたまた近所を散歩しています。

ご近所さんにも新しい隣人がはいりました。彼女はウェリントンにオーストラリアからくる新しいデパートを作るそうです。先日誘われたお茶に、私はテレビを見ないので知らなかったのですが、ラグビーの選手と可愛い奥様(柔道選手)やドイツ人夫婦もきました。

小さい行き止まりの通りなので、ご近所付き合いも村感覚です。

1930年代の家が多く、最近はリノベーションをする人が多く昔からずっと住んでいるのは1−2人しかいません。新しく売られる家もあり、ほとんど皆新しい土地や外国から来た人達。でも卵を借りあったり(一回聞かれました)、お食事やお茶に呼ばれたり、このイースターには両隣りにチョコやお花を頂きました。外猫にお食事をあげるという簡単な事や道に沢山出ていたゴミを整理したお礼だそうです。



ニュージーランドのご近所付き合いがみんなそうとは言い切れませんが、本当にのんびりと平和を感じます。

 


ベルギーの悲惨なニュースで落ち込んでいましたが、友人はほとんど無事の様ですし、こんなお花をいただき生きている事に感謝します。







2016年3月18日金曜日

World Happiness Report - 世界で一番幸せな国

デンマークがまた一番。World Happiness Report による発表が行われた。

日本は53位。ニュージーランドは8位。

The 10 happiest countries with their scores (out of 10):

1. Denmark 7.526
2. Switzerland 7.509
3. Iceland 7.501
4. Norway 7.498
5. Finland 7.413
6. Canada 7.404
7. Netherlands 7.339
8. New Zealand 7.334
9. Australia 7.313
10. Sweden 7.291


同じ日に、一年間隣人だったデンマーク人の夫とスウェーデン人の奥さん&2人の子供たちがスウェーデンに帰国した。お医者さまだった二人は、旦那さんの希望でニュージーランドに移住。一年間休職でお試し期間をもうけていたが、奥様は働かず物足りない様子で、一年間休職してきた医療職に復帰するためにスウェーデンに帰っていった。

「一年大きな休暇、でもここには私の居場所はない。」と彼女。

旦那さんは、スウェーデンのヨット全国大会で優勝した事もあるヨットレーサーでここ地元のヨットクラブでもウェリントンの風を楽しんでいて、帰りたくないようだったが、病院のやり方が気に入らない様子。彼いわくニュージーランド人はひがみやすい、不都合で理屈があわない要求を真面目に押し通す。合理的に全てが動いているデンマークからみたらやはり公立病院の官僚的態度が腑に落ちないそうだ。一年たち、ニュージーランドの医師資格もとれ公立私立どこでも働けるという許可をもらったので、

「また是非帰ってきたい、今度は私立病院でも働けるから」と彼は言い残し飛び立った。

朝早かったのに、ご挨拶に訪れた旦那さん、子供が忙しいからとこなかった奥さん、二人のニュージーランドに対する意見はバラバラ。もうスウェーデンにインターネットで家も購入してしまった、とのことで、この先本当に帰ってくるのか? 主人とは海仲間だったのでちょっと淋しい。

「ニュージーランドを去ってあんな寒くてどんよりとした空の国に帰るなんて、人生の大きな間違いだ。」と主人。

スイス以外はスカンジナビア上位5位。寒くてどんよりした空の国で自殺も多い国でも、オイル収入のある国々。社会保障や無料の医療サービスがしっかりしているので心配する事は天気だけ、というのがデンマーク人のコメント。国のトップ43%の職は女性が占めているという女性職も充実。

昔クラスメートだったデンマークとノルウェーの女性達はたしかに生き生きと輝き今でも現役。クラスで一番年上で結婚して子供もいたが、旦那さんのサポートもしっかりしていて、何に対してもポジティブな彼女は今でも美しい。

どうやって幸せを計るか?

というのが問題になっているようだが、

「悲劇が幸せをよぶ」

の例で東北地震後の信頼関係が生まれその後の福島の幸せ度はあがったそうだ。

同時にニュージーランドの新聞は、オークランドとウェリントンの物価がそんなに高くないというニュースを出した。

World Cost of Living Survey によるとオークランド38位(去年15位)、ウェリントン42位(去年16位)と下位になったとのこと。まあこれは去年のニュージーランドドル高が影響した結果でドル価値が安定したいま本当の物価価値がでてきたという所なのかもしれない。

トップ10位は以下のとおり。お給料も高い国々だ。先ほどのコペンハーゲンも入っている、是非隣人のデンマーク人、沢山稼いでまたニュージーランドに帰って来て欲しい。

Singapore (1)
Zurich (2=)
Hong Kong (2=)
Geneva (4)
Paris (5)
London (6)
New York (7)
Copenhagen (8=)
Seoul (8=)
Los Angeles (8=)

でもこう考えると高所得で幸せ度も高いデンマーク、本当はニュージーランドより幸せに住めるのかも?と考えてしまう。

「住めば都」

ここには私の住み場所がないと言い切れない私は何処でも幸せにくらせるのでは、と考えてしまう。思い出すと、それぞれの最初の頃の印象は、ブリュッセルで「ここはいや」、ルクセンブルグは「ここは私の場所」と感じた。

ニュージーランドに最初来た時の気持ち。はっきり思い出せないが変わって来ている。
「自然は素晴しい」しかし、ニュージーランド人への印象は、

「急かされるのが嫌い。」
「ネガティブコメントは大嫌い。ネガティブでもいっぱくおいて」
「フレンドリーは表面だけ?」と

「親しき仲にも礼儀ただしく」と色々だ。

2016年3月14日月曜日

Rotorua Activities - Canopy tour & Rafting ロトルアでアクティビティー

Canopy Tour ロトルアにいったら是非ためしてもらいたいツアーです。

スリルだけじゃなくて、自然も学べる楽しいツアー。遠くに手を広げてぶら下がっているの解るかしら?

バンジージャンプはちょっと怖いけれど、少しのスリルは大丈夫という人向けです。
たっぷり2時間半。森の中をたのしみます。



今はいないけど昔はこんな鳥達がいたんだよ、

コマドリがえずけにやってきます

この罠でネズミやポッサムを捕まえます。

そしてもう一つ、ロトルアの近くのラフティング!グレード5で7メートルの滝をくだります。

ラフティングはほとんど水の中にいる事が多いので、(えーボートの上にもいますが)泳げない人は駄目です。ボートからおっこちると、流れが早い所もあって中々戻れない時もあってあせりました。


4台ボートがあって、2台は滝壺にイン。
私達も跡形もなく、滝壺にきえました。勿論およぎます。


Great Lake Trail - Taupo from Kinloch

タウポ Kinloch Beach に行ってきました。

タウポ、今回3回目ですがいつも一泊だけとか素通りだったので今回はゆっくり避暑を楽しみました。

ロトルアも近くなので、行く道にあるOrakei Korako, Wai-O-Tapu の火山パークは今回パス、アクティビティ中心です。

特に発見したのは、マウンテンバイクツアー。グレートレークタウポを3日間かけて完走しました。初めてだったのですが、凄く達成感ありです。

1日目:W2K & Headland Loop
2日目:K2K & Orakau
3&4日目:Waihaha & Waihora 

朝でてお昼ちょっと過ぎには終わるという、毎日2−3時間のペースでマウンテンバイク。
タウポからオーガナイズツアーもあり、水上タクシーを使って1日で全行程40キロ以上を一遍に、というコースもありましたが私達は何日かにわけてゆっくりといきました。



キンロックビーチから37キロ離れたwaihaha road からスタートしてwaihora trail を行って帰る、それから、waihaha trail start = waihaha trail =これが一番綺麗な長めでした。ここの最後がwaihaha road に繋がっているので、普通の車道と牧場を通って駐車場まで帰ります。




















こういう図が大変役に立ちます。
毎回大切なのは、坂の上がり下りがどの位あるかどうか。

それと同時に、フカ滝の駐車場からスタートしてダムまでとタウポの街に近いスパパーク。滝の近くは温泉になっていて温かい。自転車ライドの後、暖かなお湯につかって冷たい川の方で泳ぐ、最高でした。

Waihora trail 


Waihaha trail からみえる滝

タウポの街からも歩ける距離のスパパーク。橋の下が温かいお湯になっています。気持ち良い。








2016年3月3日木曜日

ニュージーランドの病院、怪我の医療費は?

今回の怪我に丁寧に対応してくれ大変助かりました。☺️

お医者さんにもよると思いますが、ニュージーランドでは近所のメディカルセンターに登録しホームドクターGP (General Practioner)を持ちます。私は一番近所のメディカルセンターに「登録」しています。そうすると検査の日や、その後の経過を電話やメールで聞いて来たりします。こちらは登録制で一人のドクターがもてる患者の数がきまっているようで人気があると「待ち」になる事もある様です。

怪我をしたら大きな病院に直接行く事もできますが、その場合はED(Emergency Department) エマージェンシー扱いとなり時間が随分かかります。最初はGPにいき紹介状をもって専門の病院にいくというのが普通のパターンのようです。

この近辺に大きな総合病院はウェリントンとローワーハットに二つあります。普段だったらウェリントン病院に行くはずですが,今回ドイツ人の医師GPが私を送って紹介状をかいてくれたのはハットホスピタル。遠いのが難点ですがまあ車で30分なので許しましょう。待ち時間もなく直ぐに見てくれたし皆フレンドリー。

調べると,Plastic surgery はハットホスピタルが拠点で、北島の半分と南島の上をみているそうで私は近い方でもっと遠方から来る人が多いそうです。ニュージーランドでは先端なようで、沢山の医学生が各国から交換留学にもきているそうです。


ウェリントン病院にもorthopedic 整形外科がありますがそれは骨に異常がある時でPlastic 整形外科は皮膚ガン等や傷などの専門でこういう小さい怪我はPlasticの方が丁寧に診てくれる、と後から隣人のドクターに聞きました。

病院で出会った95歳のおばあさん。矍鑠としていて近くの診療所までは車を運転してきたそう。咳が酷くて熱がでたので心配したドクターが大病院まで救急車を呼んでくれたそうで一晩一緒の部屋でした。帰りが一緒になったので車を停めた所まで乗せていってあげました。そしたらホント、自分で運転して帰りました!

一人暮らし、小説家だそうで看護婦さんから色々と本のことを聞かれてて嬉しそうでした。95歳でも頭はしっかりしていて、スポーツ(ゲートボールか?)を一週間一回して庭仕事をして、本を書いている、と独立心旺盛。次の日、心配だから家に電話したらちゃんとむすこさんが来てくれたとの事、安心しました。

気になる入院費用ですが、なんと無料でした。ACCアクシデント扱いになると、ニュージーランドの病院は無料、働いていたら休む間のお給料やケアもだしてくれるそうです。


2016年3月1日火曜日

猫に噛まれて二晩も入院!??

先週月曜日.不覚にも飼い猫に噛まれた後にAugmentinという抗生物質をのんでいましたが腫れがきかない上,飲み過ぎなのか、気持ち悪くて吐いたり頭がいたくなったり、朝起きれなかったり。

近所のメディカルセンターのドクターはすぐに病院にいってくれ。という事で病院に電話と手紙を書いてくれました。

ドクターに会う前、ナースと
「もう泳いでも良いかしら?」
「そうねえ、傷が塞がって来てるから大丈夫かしら?」なんてもう平気なのかな?とおもっていたのですが甘かった。

ドイツ人のドクターは厳しく、「車できているなら僕が運転していくから」の勢いで2時間以内にいくようにとのこと。

家に来るはずのガラス屋さんをキャンセルして、
整形外科はローワーハットのハットホスピタルの方が専門的なんだ、ということで家から車できました。ウェリントンホスピタルは心臓とか他の専門。傷などをあつかう整形外科はハットホスピタルだそうです。

すると、「今日は泊まって点滴します。」って。

嘘、そんな、何も泊まる用意なんてもってきていません。というと、とりあえず抗生物質一本目を注射して一回家に戻って夜に来なさいとのこと。という事で6時半頃小さなスーツケースと一緒にもどり、一夜を過ごした所。


朝、今日は1時に用事があるので何時に帰れますか?と聞くと、すぐにドクターが来て
帰りは明日ですって。抗生物質を注射してふらふらだから?なのか大事をとって傷口も消毒。部分麻酔で。と凄い大げさ。

あなどれない動物の口からの黴菌。

病院は食事の選択、シャワー、インターネットもあるので快適まではいきませんが、持って来た本を読んだり、無料でインターネットができます。映画に行く予定だった友達に連絡したり,アポイントをずらしたり、ひととき何もしない。(普段もだけど)

噛まれたけど、飼い猫が恋しいです。

ちなみにドクターがACCを書いてくれたのでアクシデントになり、国からの補助金がでます。だからメディカルセンターの費用は5ドル安い42ドルでした。薬もひとつ5ドルです。病院は?まだ解りませんが、無料?ではないですよね。

お部屋は個室がないので相部屋ですが、カーテンでしきりがあるので、プライヴァシーは大丈夫。ですが隣のおばさんのいびきがうるさくて。お食事もシンプル。

隣はインド人、看護婦さんには、インド人、ドイツ人、ドクターはベルギー人、麻酔は、韓国人。国際色豊かです。

ニュージーランドで初めての入院経験でへこんでいます。


外に逃げて他の猫と出くわし怖がって私を噛んだ猫。反省の色なし。